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新房东和老租户的较量

发布时间:2019-03-31 人气:98

 
新房东和老租户的较量
温某绿诉郭某明房屋租赁纠纷一案)
撰写:中山律师 吴崇岳
 

 
 
提示:根据《合同法》第二百二十九条的规定,房屋买卖后,原房东与租户签订的租赁合同对新房东继续有效,如果租户没有按期支付租金,新房东可以根据原来的租赁合同的约定,要求与租户解除租赁合同。
点评:本案中,温某绿购买了西区沙朗恒苑路一处房屋后,以原租户郭某明没有按期缴纳租金为由向法院起诉,要求解除租赁合同。而租户郭某明则向法院提供了收取租金的《律师催告函》,该《律师催告函》在温某绿向法院起诉,即用特快专递方式寄给原房东及温某绿。郭某明以该《律师催告函》反驳温某绿,证明不是其拒交租金,而是新房东温某绿拒收租金。
一审法院和二审法院经审理后,均认定:“温某绿是怠于收取租金,造成郭某明拒付租金的假象,企图达到解除租赁合同的目的”,因此,驳回了温某绿要求解除租赁合同的诉讼请求。
本案的关键,在于租户郭某明能够防患于未然,在新房东温某绿拒收房租后尚未起诉前,即聘请律师向其发出催收租金的律师函,从而及时取得了新房东拒收租金的证据,为后来的胜诉奠定了扎实的基础。
 
 
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
 
                                      (2007中中法民一终字第990号
上诉人(原审原告)温某绿,女,1973年11月17日出生,住中山市西区隆昌村X组ⅹⅹ号。
委托代理人任ⅹⅹ,广东ⅹⅹ律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)郭某明,男,1986年7月4日出生,住中山市西区沙朗恒苑路ⅹⅹⅹⅹ房。
委托代理人吴崇岳,广东ⅹⅹ律师事务所律师。
上诉人温某绿因与被上诉人郭某明租赁合同纠纷一案,不服广东省中山市人民法院(2007)中石民一初字第132号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
本院查明:2006年8月16日,郭某明与中山市西区农村信用合作社(以下简称西区农信社)签订了《房产租赁合同》,约定西区农信社将其所有的位于西区沙朗恒苑路X号之二第六层房屋及天面出租给郭某明经营制衣之用,建筑面积1855.85平方米;月租金6400元,每月10日前交纳当月租金,郭某明签订合同时向西区农信社交纳12800元租赁保证金,如逾期交付租金,除如数补交外,还应按未付租金每日5‰计付滞纳金,如超过30天仍未交付租金,西区农信社有权单方终止合同收回租赁物,郭某明所交保证金无条件归西区农信社所有;租赁期限自2006年8月16日起至2008年8月15日止。2006年10月11日,温某绿在公开拍卖会上竟价买得上述物业,中山市人民政府同年12月14日颁发权属人温某绿的房地产权证。2007年1月23日,温某绿诉至原审法院,请求解除上述租赁合同,12800元租赁保证金归温某绿所有,并判令郭某明支付所欠租金及逾期违约金14432元。郭某明答辩称其受中山市西区海达日用品厂(以下简称海达厂)的委托签订租赁合同,郭某明并非适格被告,且海达厂并未违约,并向原审法院提交了一份盖有海达厂公章的租赁合同。原审庭审中,郭某明表示只要温某绿继续履行合同,当天可以付清租金;温某绿则坚持解除合同,双方无法达成协议。
另查明,2006年12月29日,西区农信社向温某绿发出“律师催告函通知”,称“现承租人郭某明声称你拒收2006年12月份的租金,并委托广诚信律师事务所向我社发出《律师催告函》转交给你,请你尽快与承租人联系收取2006年12月租金。”温某绿未主动收取租金。
案经原审法院审理认为:温某绿合同文本承租人是郭某明,未尾落款是其签明及指模,其可利用方便随时在合同文本上补盖公章,故应以温某绿的合同文本为准,确认郭某明与西区农信社是《房产租赁合同》主体,郭某明为适格被告。双方的主要争议是郭某明是否构成迟延履行违约,使温某绿得依约解除合同。从西区农信社的“律师催告函通知”可证明郭某明主动要求付租。作为负证明责任的温某绿,反而未能提供诸如“催交租金通知”等证明郭某明拒付租金的证据。由此可推定温某绿竟拍上述不动产时,不清楚“买卖不破租赁”的情况。认定温某绿竟拍得上述不动产后,以怠于收取租金的行为,试图造成郭某明拒付租金违约,达到解除租赁合同的目的。温某绿未能举证证明郭某明构成迟延履行违约,其解除租赁合同和逾期付租违约金的诉求缺乏依据,不予以支持。鉴于收取约定租金是温某绿享有的合同债权,其给付请求应予以支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条的规定,判决:一、郭某明自本判决生效日起3日内,按每月租金6400元给付自2006年12月起,计自本判决生效日止的租金给温某绿;二、驳回温某绿的其他诉讼请求。案件受理费2046元由温某绿负担。
上诉人温某绿不服原审判决,向本院上诉称:一、上诉人原审所提诉讼请求有事实和法律依据。原审期间,被上诉人没有提交任何证据证明其履行了如期支付租金的义务,且其拖欠上诉人的租金已达30天以上,根据合同约定,上诉人有权主张解除合同,同时可以没收被上诉人交付的保证金并计收逾期支付租金的违约金。二、原审判决在审查和采纳证据方面无法律依据。《律师催告函通知》的内容是被上诉人作出的有利于自已的单方陈述,且属于西区农信社将上诉人的意思表示转告上诉人,并非西区农信社证明被上诉人的陈述属实,故不能作为认定案件事实的根据。三、本案中的其他事实也可证明被上诉人存在违约行为。其一,被上诉人至今拒绝配合信用社与上诉人的交接事宜;其二、被上诉人所称联系交纳租金的梁先生与上诉人系夫妻关系,正是梁先生电话通知被上诉人交纳租金,遭到被上诉人无理拒绝;其三,被上诉人拒绝承认上诉人是租赁物的合法所有人。请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人郭某明答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,处理适当,依法应予维持。
上诉人和被上诉人二审期间均未提供新的证据。
根据本案有关证据、一审卷宗材料以及对当事人争议证据的认证,本院确认以上查明的事实。
本院认为:本案的争议焦点在于上诉人温某绿能否因被上诉人郭某明未交纳租金而解除房屋租赁合同。经查,温某绿原审起诉前,郭某明即委托律师发函给原房屋所有人西区农信社,称温某绿拒收租金,希望西区农信社出面解决,西区农信社亦将该函转交温某绿,但温某绿并未向郭某明收取租金。上述事实表明,郭某明未按时交纳租金的事实,是温某绿拒收租金的行为所致,并非郭某明拒绝履行合同义务,故原审法院判决驳回温某绿解除合同的诉讼请求并无不当。广东广诚信律师事务所的《律师催告函》和西区农信社的《律师催告函通知》内容上相互印证,且均系温某绿原审起诉前发出,具有客观性,能够证明本案事实,原审法院据以认定本案事实并无不当,故本院对温某绿关于《律师催告函通知》不应作为裁判依据的上诉意见不予采纳。
综上所述,上诉人温某绿的上诉理据不充分,其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,程序合法,适用法律师正确,处理适当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2046元,由上诉人温某绿负担。
本判决为终审判决。
                                   
                                     审 判 长        李桂兰
                                     审 判 员        杨剑心
                                     审 判 员        李少民
 
     二00七年十月十七日
本件与原本核对无异
                                           书 记 员        孟 晋