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律师随笔

租赁合同先于转租合同到期,转租人是否承担违约责任

发布人:中山律师网     发布时间:2019-04-06
作者林嘉涛实习律师(广东展法律师事务所),法律咨询电话13242233367 076022111601中山律师网http://www.zslawyer.cn
 
【案情摘要】
    2012年3月14日,卢某与利某约定:卢某将其从业主梁某处承租的某大厦的商铺一部分转租给利某,期限为2012年4月1日起至2015年3月31日止,每月租金应当于当月6日前交纳,逾期15日卢某有权收回租赁场地,没收保证金。利某依约支付保证金25500元,卢某亦将场地交付给利某使用。双方于2012年4月10日签订《补充协议书》,约定卢某保证能在合同期限内出租上述场地给利某使用,否则须无条件返还保证金25500元,并赔偿利某装修费、搬迁费、违约金等费用。2013年6月13日,卢某向利某发出《通知》,限定利某在2013年6月21日前交纳2013年6月份的租金,否则视为其违约,并限定其于当月24日前搬离租赁场地。同年6月18日,利某向卢某发出《告知书》,以卢某与业主梁某的租赁合同先于转租合同到期为由,要求卢某在3日内与其协商处理,否则停止支付租金,但卢某未予理睬。
2013年6月23日,梁某收回了租赁场地,利某从租赁场地搬离。2013年6月26日,利某向中山市第二人民法院起诉,要求卢某返还保证金,支付违约金、装修费、搬迁费及各项经济损失共计100000元。梁某确认卢某曾告知其利某转租事宜,并称卢某有优先续租权,6月23日卢某告知梁某期满不再续租。
    一审法院认为,《补充协议书》约定显示利某应当知道卢某的合同到期时间,利某主张卢某隐瞒其与梁某合同2013年6月30日到期事实不能成立,因利某违约,卢某未行使续租权合理。判决卢某仅返还利某保证金25500元,驳回利某其他诉讼请求。利某不服判决上诉,二审法院确认卢某并无证据证明利某知道或者应当知道租赁合同先于转租合同到期的事实,卢某违约应承担违约责任,做出卢某须返还保证金、支付违约金等的终审判决。
 
律师分析
    广东展法律师事务所何晓帆律师担任利某的二审代理,认为本案关键在于:1、利某是否知道或应当知道利某长期隐瞒《租赁合同》2013年6月30日到期的事实,并就此达成了新的协议;2、2013年6月份租金利某未按时支付的行为该如何认定。
   首先,卢某签约时就已向利某隐瞒其租赁合同2013年6月30日到期的事实,在履行合同过程中,并没有证据证明利某知道或应当知道该事实,《补充协议》虽约定卢某须保证利某租期,但并不当然地得出利某知道或应当知道卢某与梁某的合同先于转租合同到期的结论。其次,与梁某不续约是卢某的单方意思表示,与利某无关。2013年6月的租金没有按时支付利某也只是履行不安抗辩权,且利某也在合同约定的协议期内发函与卢某协商,但卢某擅自终止与梁某的租赁合同,导致利某受损,卢某应承担违约责任。咨询法律问题,请到中山律师网http://www.zslawyer.cn
 
法律规定
本案的租赁及转租合同,系民商事活动常见的合同形式,《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”该法第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 该法第第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“ 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
 
 
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