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律师随笔

疫情期间可以减免租金吗?请看本简明指引

发布人:中山律师网     发布时间:2020-05-11
作者: 吴崇岳  广东南鹏展法律师事务所(中山)
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       新型冠状病毒引发肺炎的疫情(以下简称“疫情”),导致了大量租赁合同相关争议发生。
疫情期间,是不是出租人必须减免租金?请看简明文指引。
一、按租赁物性质区分
二、按租赁物经营类型区分
、承租人以因疫情影响导致未能(或不能)按时缴交租金,能否要求减免违约责任
受疫情影响导致不能按时缴交租金的群体一般有:
A、受疫情严重影响经营的娱乐行业、餐饮行业的承租人;
B、因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员;
C、参加疫情防控工作人员;
D、受疫情影响暂时失去收入来源的人群等。
      以上人员如不能及时支付租金等款项的,根据合同法第114条的规定,出租人应根据实际情况给予承租人适当延迟付款的合理时间。
 
、承租人以因疫情影响为由,能否要求延长租期或解除合同
虽然新冠肺炎疫情可认定为不可抗力,但能否变更或解除合同,仍须根据《合同法》第九十四条的规定,以合同目的能否实现作为重要标准,并视具体情形区别处理:
1.剩余租赁期限较长的房屋租赁合同
疫情一般只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营,但并不会导致在较长的租赁期限内均无法履行租赁合同,因此承租人要求延长租期或解除合同的诉求无法律依据。
2.剩余租赁期限较短的房屋租赁合同
在疫情爆发后,对于剩余租赁期限较短且在疫情结束前就可能期满终止的房屋租赁合同,例如剩余租赁期限只有二三个月,或只有几天或十多天的场地租赁合同(如大型演唱会、音乐会等场馆租赁合同),则疫情可能会导致租赁合同不能实现合同目的。此类情形下,可根据实际情况允许承租人延长租期或解除合同的请求。
3.正处于装修免租期内的房屋租赁合同
在疫情爆发后,对于正处于装修免租期内的房屋租赁合同,疫情爆发可能会导致装修停工,无法及时完成装修工作。此类情形下,可根据实际情况允许承租人适当延长免租装修期。
 
五、笔者按
1.各方在涉新冠疫情减免租金的群体性纠纷处理时,应当特别注意法律、政策的变化和个案的特殊性。
2.鉴于法律法规规定的比较原则或不明确,本文仅提供倾向性意见,并不构成正式法律意见。
3.本文由本律师团队根据法律规定和实践经验制作。本文制作时参照了广东省律师行业疫情防控服务总团民营企业服务分团、省民营企业律师服务团制作的《涉新冠疫情减免租金群体性纠纷调解指引》。

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