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开发商逾期交房，合同解除期限怎么算
- 发布人：中山律师网 发布时间：2023-05-15
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商品房买卖合同纠纷层出不穷，近年来由于开发商逾期交房的现象屡见不鲜，而开发商交付房屋的时间本就存在不确定性，导致购房者在继续等待收房还是解除合同、退房退款之间踌躇不前。这时，购房者还可能面临一个问题：此前与开发商签订的购房合同约定了合同解除权，若从表面上看期限已过，是否仍能顺利解除合同并主张相应赔偿？下述案例将为你提供参考。
【案情简介】
李某于2018年12月11日与甲开发商签订商品房买卖合同，双方约定：甲开发商应于2019年6月30日前交付房屋，如逾期交房超过360天，李某有权解除合同。期间，李某依约付清购房款，而甲开发商却未能如期交房。李某见催告无果，遂于2021年9月29日诉至法院，诉请解除双方签订的商品房买卖合同，由甲开发商支付违约金、按揭贷款本息等。
案件审理期间，甲开发商以法律规定解除权期限为1年，即本合同的解除权行使期自2020年6月起至2021年6月止，李某的合同解除权已经消灭为由，要求法院驳回李某全部诉讼请求。
【判决结果】
法院认为甲开发商的答辩理据不充分，结合相关法律规定，判决解除双方签订的商品房买卖合同，李某提出的一系列索偿诉求也获得了支持。甲开发商不服一审判决并提起上诉，二审法院驳回上诉。
【案例评析】
关于甲开发商提出的合同解除权期限，引用自《民法典》第564条关于解除权的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，第199条关于除斥期间的规定“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。甲开发商以本案双方没有约定解除权的行使期限，主张解除权应自2020年6月起，计至2021年6月届满为由，据此认为李某在2021年9月29日才提起诉讼，系超期的情形。对于甲开发商的观点，我们评析如下：
一方面，对解除权的行使期限不能机械理解，而应结合案件实际情况。本案除斥期间适用的前提应是双方合同目的能够实现，即商品房已经验收合格之后才适用除斥期间。本案购房者李某早在双方约定的期限内全面履行完毕合同义务，甲开发商却至今未取得且尚不能确定何时能够取得涉案楼盘的竣工验收备案登记证，违约行为处于持续状态。而商品房作为一种特殊商品，买受人购买房屋不仅仅是为了获得居住使用的权利，还应享有抵押、租赁等其他物上收益权，甲开发商的违约行为导致李某不能如期享有相应的物权，即其购买房屋的目的不能如期实现，这对于已履行完毕合同义务的房屋买受人是不公平的，不符合合同公平原则，法律应保护的是守约方的合法权益，彰显公平正义的价值导向，而不是让守约者失利，违约者得利。买卖关系的建立是开发商与购房者双方相互选择的结果，双方均享有缔约自由。但在缔约过程中，开发商相较于购房者处于明显优势地位，故更应履行谨慎义务。
另一方面，购房者应注意留存证据，及时维护自身合法权益。信息公开具有滞后性，买卖双方掌握的信息并不对称，这导致购房者无法确定开发商何时达到交付房屋的标准，也难以准确判断开发商是否构成根本违约。在此建议，购房者应该与开发商保持沟通，注意留存证据。若发现对方有违约迹象，购房者应早日寻求律师帮助，积极实践维权途径，而不要让自己的“深思熟虑”败给那些难以预估的事。
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