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集体土地未出证，村委会“过户”亦无效
- 发布人：中山律师网 发布时间：2018-07-27
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集体土地未出证，村委会“过户”亦无效
作者刘敏律师（广东展法律师事务所），法律咨询电话13590768919，076022111601
【案情介绍】
2012年张某向肖某转让位于中山市小榄镇某区一块工业用地，该工业用地未办理土地证但一直用于工业用途。双方口头约定好土地的转让价格为30万元（含过户费用5万元），之后肖某经多次实地考查确定要购买该工业用地，于是双方共同到村委会办理土地交易手续，村委会为肖某出具了以肖某名字为土地使用权人的红线图，并向肖某收取了土地过户费用。肖某在使用该土地过程中，第三人李某向肖某提出该土地属其所有，双方发生纠纷，为此肖某向中山市第二人民法院提出诉讼主张张某与肖某土地使用权转让合同无效。
关于张某与肖某之间的土地使用权转让合同是否有效成为本案的焦点问题。
一种观点认为，转让土地是双方真实的意思表示，双方虽未签订书面的合同但在口头上就土地的交易价格、交地时间、土地的现状等做出明确的约定，且已实际履行并且在土地所有者村委会处办理了“过户”手续，符合《合同法》合同成立的形式要件，应为有效。至于交易标的物即土地使用权涉及到第三方的权益属转让方的责任，受让方可要求转让方依法承担违约赔偿责任，但不影响合同的效力。
另一种观点认为，根据《土地管理法》第六十三条的规定，“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”土地转让双方交易的是未办理土地证的集体土地，不具备建设用地功能，是不能转让的，双方的合同约定违反了法律禁止性的规定，应属无效合同，依法应予解除。
【法律评析】
笔者认为法院的判决是正确的，结合本案的实际情况在此作一些简要的分析。
一、 建设用地使用权的审批确权及转让须符合《土地管理法》的规定。
我国实行的是二元制的所有制土地制度，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家土地利用总体规划将土地用途，分为农用地、建设用地和未利用地。为了保护耕地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，故对建设用地采取的是较严格的建设用地审批登记制度。根据《土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，由此可见法律已明确建设用地审批确权单位是县级人民政府，而不是土地所有者的村集体。同时《土地管理法》第六十三条的规定，“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”从实际操作来看，一块集体土地想要实现较为自由的流转，首先由县级人民政府审批确权，将集体用地的性质由农用转国有非农建设用途；再经国土部门登记造册，颁发建设用地使用权证，确认建设用地使用权人；最后建设用地使用权人就可凭建设用地使用权证到国土部门办理转让过户手续。整个过程中，只是在审批确权阶段需要土地所有权者村委会出具一些文件资料协助政府确权，至于过户手续是国土职能部门的工作。
村委会作为村民自治组织，不是国家机关，村委会既不是建设用地的批准单位，也不具备办理土地过户手续的职能。本案中村委会的过户行为是一种违法行为，直接破坏了现行法律对建设用地确权及流转的相关规定。
二、 合同签订虽自愿，但交易标的物违法不受保护。
《中华人民共和国合同法》中合同是指平等民事主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法遵从的是平等、自愿、合法的原则，故一般情况下合同双方只要经平等协商，没有损害他人合法权益的约定大多是合法有效的。
但合同法也对无效的合同作出了明确的规定，合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本案中合同交易的标的是未办理土地证的集体用地，不具备国有建设用地功能，受《土地管理法》约束不能转让，符合第五十二条第五款规定的情况，故双方的合同自始无效，而无效导致的后果就是转让方须全额返还购地款，当然整个交易过程造成的损失由双方根据过错程度承担相应责任。
【本案启示】
本案在现实经济生活中有一定典型性，这几年中山市土地交易十分兴旺，许多人在进行土地使用权交易时不重视土地是否办理国有土地证，只片面考虑购地的价格成本及收益，他们误以为双方签了合同就是合法的，往往只凭一份合同就进行多次大额的土地转让，交易风险极高，最终合同无效往往导致出现钱地两空的尴尬局面。因此在现阶段进行土地交易一定要先审查土地是否办理国有土地使用权证。
注：文中人物均系化名
【作者简介】
刘敏律师，法律咨询电话13590768919，076022111601，系广东展法律师事务所律师（中山律师网http://www.zslawyer.cn）。
刘敏律师从事法律工作十余年，擅长处理合同法、土地管理法等方面的法律纠纷。因长期在基层乡镇执业，办理了大量涉及农村房地产方面的案件，办案经验颇为丰富。
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