众所周知，根据我国土地相关法律法规，我国的土地分为国有土地和集体所有土地，但因我国人多地少，土地利用涉及全民族的根本利益，为保证社会经济可持续发展，严格实行土地管理制度。

       2004年《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

       2007年国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，表示任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，明文制止乱占农用地进行非农业建设。可见国家在非农业建设方面，严格限制农村集体土地使用权的流转。

       2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》规定，“…允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。…建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

       2019年《土地管理法》将第六十三条规定修订为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

       前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

       通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

       集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定”。

       根据笔者对上述文件的理解，国家自2013年开始筹划允许农村集体经营性建设用地进入城乡统一的建设用地市场，即本文所述“入市”。2019年修订的《土地管理法》正式推进农村集体经营性建设用地入市改革、正式放开集体经营性建设用地的流转，但集体经营性建设用地流转必须满足四个条件：符合规划的经营性用途、依法完成登记手续、签订书面协议、村民会议同意，具体而言：

       一、符合规划的经营性用途：符合土地利用总体规划、城乡规划且确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。根据《土地管理法》第四条：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；……土地利用总体规划会体现基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、建设用地、交通用地、风景旅游用地区、自然保留地等信息。”所以农用地、未利用地、非经营性建设用地均不符合流转条件，只有规划用途为工业、商业等经营性用途的建设用地，才符合流转基本条件。也因此，集体经营性建设用地使用权与国有建设用地使用权相比，并不是完整意义上的“同等入市、同权同价”。

       二、依法完成登记手续：严格来说，是指办理集体建设用地使用权的确权登记，该土地被依法确权、登记在集体名下，即集体具有土地所有权证。

       三、签订书面协议：土地流转合同应载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务等。

       四、村民会议同意：集体经营性建设用地需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的表决同意，形成书面意见。

       综上所述，笔者认为自2019年《土地管理法》订修后，农村集体经济所有的经营性建设用地如果能够符合上述四个条件，那么该经营性建设用地是可以“入市”的，反之不可“入市”；另农用地、未利用地、非经营性集体建设用地更不可“入市”。

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