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房东为利解约，租客举证维权
- 发布人：中山律师网 发布时间：2019-05-08
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作者刘敏律师，法律咨询电话13590768919，076022111601
【案情介绍】
2009年，古镇杨某与陈某签订了一份《土地租赁合同》，杨某租赁位于中山市古镇曹步的一块土地，租期十年，租金每月3000元按季支付，合同还约定逾期交租的出租方有权没收押金无偿收回土地。杨某租赁土地后进行了土地平整，并在土地上加盖了简易星棚，从事一些经营活动。2010年以后土地租金大涨，加上租赁地块周边开始通路，陈某提出提高租金以弥补损失，杨某表示按合同不同意涨租，双方不欢而散。到了要交租的时间，杨某打电话给陈某让其来收租，陈某口头答应却未马上过来，杨某担心陈某想借机收回土地，便打电话咨询律师。因双方一直是现金交易，律师建议杨某找两证人一同到陈某工厂向陈某当面交租，并进行现场录音取证。杨某与两证人一同找到陈某要求交租，陈某称杨某已交租迟延构成违约，要收回土地。杨某当即反驳指出曾电话通知陈某过来收租金，是陈某不来收租，责任应由陈某自负。陈某提出只要杨某答应提高租金就不追究了，否则就要收回土地，杨某坚决不同意，两证人已悄悄将双方对话进行了录音。杨某回去当日就收到了陈某寄出的《解除合同通知》，杨某十分焦急，立即委托律师向陈某发出律师函指出陈某故意拒收租金行为不当，无权解除合同。之后陈某将杨某诉诸法庭要求解除合同。
【办案举证】
一审时，陈某代理人指出杨某逾期交租事实清楚，依合同约定逾期交租出租方有权解除合同收回土地，并举证了寄出的《解除合同通知书》。杨某代理人为了披露陈某是为达到提高租金的目的而故意拒收租金造成杨某客观上违约真相，作了一系列的举证：首先、出示双方的移动通话记录，证实在交租日当天杨某主动打电话给陈某通知其过来收租，当时因杨某手机无录音功能，只能反映杨某打过一个电话给陈某并不能证明双方通话的内容，但起码可以证明杨某没有故意躲避陈某。其二、两证人及录音材料，证人出庭作证，录音材料也当庭播放，证明杨某主动上门交租，但陈某拒收租金且要求提高租金，证实交租迟延的责任在陈某，陈某借故解除合同的动机是非法提高租金。其三、杨某委托律师发出的律师函，进一步证明陈某拒收租金，是不诚信的行为。其四、杨某以往交租的凭证，证实杨某一直依约交租从未欠租，同时也证实以往交租也出现过迟延几天的情况，主要原因是陈某不记得收租时间，但不会出现陈某突然解除合同的情况。其五、反映租赁土地现状的照片若干张，证明杨某已在土地上投资了数十万元，不可能为了区区几千元租金而违约，如果因此而被解除合同对杨某来说太不公平，陈某是用合法手段掩盖非法目的，陈某的主张不应得到支持。
一审时陈某一口咬定杨某在交租日未交租构成违约，坚决要求解除合同，不同意以其它任何补偿方案进行调解。最终法院查明事实并作出认定，因双方是以现金的方式进行租金交割，不能证明陈某向杨某收租当日杨某有故意拖欠租金的行为，且收租日后第三天杨某还上门主动交租。作为出租方理应合理催收租金后再行使解除合同的权利，否则对承租方显失公平。一审法院判决不予解除合同，驳回了陈某的全部诉讼请求，陈某不服上诉，二审维持原判。
【本案启示】
本案之所以不支持陈某的解除合同的诉求，主要是从合同法公平的原则考虑，加之杨某积极举证披露其逾期交租的真实原因，使得陈某非法加租的不良企图暴露无遗。但从本案中得到重要启示：第一、涉及重大权利义务的合同条款要小心审慎，特别是涉及交租时间及解约的约定。如果当初签订合同时约定好一个合理的缓冲，如逾期十天以上方可解除合同，可能就不会发生本案的诉讼，杨某也不会在合同条款上显得如此被动。第二、一旦出现违约纠纷要积极寻求途径取证，切不可贻误时机。如果杨某不在第一时间找证人及发律师函，或陈某拖多几日再解除合同，法院的判决有可能是另外一个结果。
注：文中人物均系化名
【作者简介】
刘敏律师，法律咨询电话13590768919，系广东展法律师事务所律师（中山律师网http://www.zslawyer.cn）。
刘敏律师从事法律工作十余年，擅长处理合同法、土地管理法等方面的法律纠纷。因长期在基层乡镇执业，办理了大量涉及农村房地产方面的案件，办案经验颇为丰富。
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